Bienes Raíces en Houston

El factor más importante a tener en cuenta cuando vendes una casa es que la has tasado correctamente. Debe elegir el precio justo en función de cuánto vale su casa si quiere que se venda.

El dilema de precios

No querrás sobrevalorar la casa porque perderás la frescura del atractivo de la casa después de las primeras dos o tres semanas de exhibiciones. La demanda y los intereses disminuyen después de aproximadamente 21 días. Por supuesto, no hay nada que le impida bajar su precio más tarde, pero esto puede ser una cuestión de demasiado poco tiempo.

Por otro lado, no se preocupe por fijar un precio demasiado bajo porque las viviendas cuyo precio es inferior al valor del mercado a menudo recibirán múltiples ofertas. Esto conducirá el precio al mercado. El precio se basa en la oferta y la demanda. Es parte del arte y parte de la ciencia.

No hay dos agentes que tasen la propiedad de la misma manera. Algunos agentes son mucho mejores para determinar el precio de su casa que otros, y la mayoría hará mucho de este trabajo por usted y preparará un análisis comparativo del mercado con anticipación. Estos son los componentes básicos del proceso.

Obtenga listados y ventas comparables

Mire todas las casas similares que se han incluido en el mismo vecindario que su propiedad en los últimos tres meses. Los tasadores no usan composiciones que tengan más de tres meses.

La lista debe limitarse a hogares dentro de un radio de 1/4 de milla a 1/2 de radio a menos que solo haya un puñado de comps en las cercanías generales de la propiedad rural.

Preste atención a las líneas divisorias del vecindario y a las barreras físicas, como las principales calles, autopistas o ferrocarriles. No compare el inventario del "otro lado de las vías". Las casas idénticas directamente enfrente una de la otra pueden variar hasta $ 100,000 en algunos vecindarios. Las percepciones y la conveniencia tienen valor.

Compare pies cuadrados similares dentro de una variación del 10% hacia arriba o hacia abajo si es posible.

Compara edades similares. Un vecindario podría consistir en casas construidas en la década de 1950 justo al lado de otro anillo de construcción de la década de 1980. Los valores entre los dos serán diferentes. Asegúrate de comparar manzanas con manzanas.

Honestamente, evalúe la conveniencia. Si tiene la suerte de ser dueño de una casa de ensueño que hará que los compradores se desmayen al ingresar, es posible que pueda salirse con la suya con una prima.

Echa un vistazo a los Comps vendidos

Ahora compare los precios de lista originales con los precios de venta finales para determinar las reducciones de precios. Compare los precios finales de la lista con los precios de venta reales para determinar las proporciones. Es común que las casas se vendan por más del 100% del precio de lista en el mercado de un vendedor. Las casas generalmente se venden a precio de lista o menos en el mercado de un comprador.

Ajuste los precios para las variaciones de tamaño de lote, la configuración y las comodidades o actualizaciones.

Listados retirados y vencidos

Obtenga el historial de todos los listados caducados y retirados para determinar si alguno de ellos fue retirado del mercado y re-listado. Si es así, agregue esos días en el mercado a estos períodos de tiempo de listado para llegar a un número real de días en el mercado.

Busque patrones de por qué estas casas no se vendieron y tenga en cuenta los factores comunes que podrían compartir. ¿Qué correduría tenía el listado? ¿Era una compañía que normalmente vende todo lo que enumera o era una corredora de descuento que podría no haber gastado suficiente dinero en la comercialización de la casa?

Piense en los pasos que puede seguir para evitar que su hogar se convierta en una lista caducada según esta información.

Ventas pendientes

Los precios finales de venta de estas casas se desconocen hasta que se cierran las transacciones, pero eso no le impide llamar a los agentes de venta y pedirles que le digan cuánto está vendiendo la propiedad. Algunos agentes lo harán. Algunos no lo harán.

Nuevamente, tome nota de los días en el mercado. Esto puede tener una relación directa con el tiempo que tomará antes de que vea una oferta. Examine el historial de estos listados para determinar las reducciones de precios.

Listados activos

Tenga en cuenta que los vendedores pueden preguntar lo que quieran. Eso no significa que obtendrán ese precio. Recorra estas casas con listados activos para que pueda ver lo que los compradores verán cuando visiten. Tome nota de lo que le gusta y lo que no le gusta y el sentimiento general que tiene al ingresar a las casas. Recrea los sentimientos positivos de recepción en tu propia casa si es posible.

Estas propiedades son su competencia. Pregúntese por qué un comprador preferiría su casa sobre cualquiera de estos otros y ajuste su precio en consecuencia.

Comparaciones de costos de pies cuadrados

El prestamista del comprador ordenará una tasación después de recibir una oferta, por lo que querrá comparar casas con pies cuadrados similares para acercarse lo más posible al valor tasado eventual.

A los evaluadores no les gusta desviarse más del 25% y prefieren mantenerse dentro del 10% de los cálculos de pies cuadrados netos. Si su hogar es de 2,000 pies cuadrados, los hogares comparables son aquellos que tienen de 1,800 a 2,200 pies cuadrados.

El costo promedio por pie cuadrado no significa que simplemente pueda multiplicar sus pies cuadrados por ese número, al menos no a menos que su casa sea de tamaño promedio. El precio por pie cuadrado aumenta a medida que disminuye el tamaño y disminuye a medida que aumenta el tamaño. Las casas más grandes tienen un costo de pie cuadrado más pequeño y las casas más pequeñas tienen un costo de pie cuadrado más grande.

Precios dependientes del mercado

Una vez que haya recopilado todos sus datos, el siguiente paso es analizarlos en función de las condiciones del mercado. Para fines de comparación, digamos que las últimas tres ventas comparables en su vecindario fueron de $ 250,000.

Su precio de venta puede permitir cierto margen de maniobra para la negociación en el mercado de un comprador, pero querrá ser lo suficientemente fuerte y lo suficientemente cerca de la última venta comparable para atraer a un comprador a recorrer su hogar. Es posible que deba fijar el precio de su casa en $ 249,900 y conformarse con $ 245,000 para vender en este mercado.

Es posible que desee agregar un 10% más a la última venta comparable en el mercado de un vendedor. Puede pedir más que la última venta comparable, y es probable que la obtenga si hay poco inventario y muchos compradores. Esa casa de $ 250,000 podría venderse por $ 265,000 o más.

En un mercado equilibrado o neutral, es posible que desee establecer inicialmente su precio en la última venta comparable y luego ajustarlo a la tendencia del mercado. Si la última venta se cerró hace tres meses, pero el precio medio ha subido más del 1% por mes desde entonces, un precio de $ 254,500 tendría sentido.

Fuente: thebalance

Los agentes inmobiliarios profesionales, Marisol Méndez y Esteban trabajan juntos y representan a los primeros compradores para la compra o venta de casas nuevas o usadas en Houston. “Soy una profesional de bienes raíces en el área metropolitana de Houston. Ha sido un gran placer ayudar a muchas familias a adquirir sus propiedades en el área de Houston. Estoy comprometida a que su experiencia de compra / venta sea agradable. Me apasiona lo que hago y siempre estoy buscando el mejor interés de mis clientes ".

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